por el Dr. Juan Manuel Benteo Bermúdez*
Vuelven los créditos hipotecarios
Con la disminución de la inflación los Bancos comenzaron a ofrecer préstamos de todo tipo, incluidos los hipotecarios destinados a compra, construcción, finalización o refacción de vivienda. Es importante tener en cuenta todos los aspectos de las ofertas que nos proponen y evaluar detenidamente si estamos dispuestos a asumir los costos.
¿Qué es un crédito UVA y por qué me ofrecen una tasa adicional? ¿Qué quiere decir “sistema francés” y qué diferencia existe entre la TNA y el CFT?
Estas y muchas más son las preguntas recurrentes que surgen a la hora de evaluar una determinación como esta. En este artículo nos gustaría explayarnos muy brevemente acerca de los puntos principales a analizar y cuál es la opción que elegiríamos como la más conveniente si estás pensando en convertirte en propietario.
¿Qué significan TNA, TEA y CFT?
En primer lugar debemos considerar los aspectos generales de la toma de deuda. En este sentido existe una diferencia substancial entre tres de los indicadores que se nos informan sobre el producto en el que estamos interesados. Una vez que determinamos la totalidad de dinero a solicitar se nos provee una TNA, una TEA y un CFT:
TNA: es la TASA NOMINAL ANUAL que nos provee el Banco pero que no abarca la capitalización de los intereses ni tampoco computa gastos, comisiones y seguros.
TEA: es la TASA EFECTIVA ANUAL, es el porcentaje que efectivamente se paga por año estimando la capitalización de intereses. Al igual que en la TNA, no contempla gastos, comisiones ni seguros.
CFT: se trata del COSTO FINANCIERO TOTAL de los fondos que nos vayan a otorgar. Es la variable que realmente importa a la hora de comparar un préstamo. Incluye: TNA + TEA + comisiones + gastos administrativos + seguros que haya que abonar.
Requisitos comunes en los principales bancos
Ahora bien, una vez que nos interiorizamos de esta información, podemos comparar las distintas alternativas que nos brinda la competencia. En esta línea hemos agrupado por un lado las exigencias que casi todas las instituciones financieras presentan de forma conjunta y al final brindaremos nuestra opinión sobre cuál es la que más nos convence.
- Se debe percibir los haberes en el banco donde se va a solicitar el préstamo para poder acceder a una tasa preferencial. Se permite ingresar solicitudes sin ser cliente de la institución, pero benefician con una tasa diferencial a aquellos que eligen sus servicios de manera permanente.
- Según cada institución bancaria el monto de la hipoteca puede cubrir entre el 70% y el 80% del valor de tasación o de escrituración de la propiedad a adquirir (haciendo referencia a la compra de inmueble).
- La cuota a abonar no debe sobrepasar el 25% de los haberes de los titulares. Se puede integrar codeudores que ostenten una relación familiar directa con los solicitantes (padres, cónyuges, convivientes, hermanos o hijos).
- La edad máxima que el solicitante deberá poseer a la fecha de cancelación del préstamo varía según la propuesta, pero se sitúa en una franja entre los 75 y los 85 años. En todas las simulaciones se suma un seguro de vida por saldo deudor a cargo del Banco como así también un seguro contra incendio.
¿Qué implica que el crédito se actualice por UVAs?
El importe requerido se actualiza por UVAs: UNIDADES DE VALOR ADQUISITIVO (es decir por la inflación que mide el CER: Coeficiente de Estabilización de Referencia que publica el Banco Central) y además de ello se cobra una tasa adicional que varía según dónde lo solicitemos: desde UVA + 4.72% CFT en el mejor de los casos, hasta UVA + 12% en la entidad bancaria que mayor interés adicional exige.
¿Cómo funciona el sistema francés de amortización?
La amortización se efectúa según el SISTEMA FRANCÉS donde el interés se calcula sobre el saldo restante por lo que el mismo disminuye a lo largo del tiempo. De manera contraria, la amortización del capital, es decir: la devolución del mismo; va a aumentando durante el lapso preestablecido. En resumidas cuentas y de acuerdo a este modelo, las primeras cuotas se destinarán a cancelar mayormente interés y en, menor medida capital. Contrariamente y a medida que transcurra la vida útil del producto, cada desembolso cubrirá más que nada capital sumado a lo que vaya restando en concepto de intereses. Aquí debemos hacer una aclaración: el sistema francés afectará solamente la parte adicional de la tasa que nos cobre el Banco que elijamos, además de ello deberemos devolver el precio actualizado de las UVAs.
Costos adicionales a tener en cuenta
La tasación de la propiedad a hipotecar se trata de un servicio bancario sin costo para el cliente, lo mismo sucede con los honorarios de hipoteca. Los interesados deben tener presente que existen otros tipos de gastos que también se deben contemplar como los sellados, impuestos, tasas, certificaciones, etc.; que deberán ser abonados por los interesados en realizar la transacción.
¿Cuál es la mejor opción disponible hoy?
Teniendo en cuenta las principales entidades de crédito de Argentina: ¿cuál es la que más nos convence y por qué?
Realizando un análisis exhaustivo de la oferta existente inclinamos la balanza por el Banco Nación. Lo que notamos como más convincente en primer lugar es la tasa adicional a las Unidades de Valor Adquisitivo que vayamos a adquirir. Siempre y cuando percibamos nuestros haberes en este banco, teniendo en cuenta que el destino de lo gestionado debe volcarse en una residencia única, de ocupación permanente; la tasa se sitúa en un 4.50% TNA: muy por debajo de lo que podemos encontrar en otras opciones. Además de ello y exclusivamente para estos ejemplos, a la hora de comenzar los trámites se puede solicitar una PRIMA (se denomina así al precio que se paga por una prestación que podemos exigir durante el cumplimiento de un contrato) con un costo adicional del 1.5% (que se adicionaría a la TNA mencionada) que le permitiría al cliente elegir de forma mensual el tope a pagar en función del CVS (Coeficiente de Variación Salarial) en vez de solamente exigirle la actualización de las UVAs.
Estrategias con mercado de capitales
¿Existe alguna operación bursátil que podamos aprovechar en el Mercado de Capitales que nos permita ir pagando parte de lo adeudado con lo que pensábamos destinar nuestro hogar?
Sí, en ciertas circunstancias es posible apalancarse en activos de Renta Fija con el objetivo de realizar una inversión que en el tiempo nos sitúe en una posición ventajosa. Aquellos que ya cuenten con el capital necesario para destinarlo a este tipo de proyecto, o bien, posean gran parte del mismo; pueden apoyarse en esta línea de créditos a través de la operatoria en Bolsa. La maniobra consistiría en solicitarle al Banco el importe máximo de la propiedad, debiendo asignar la mínima cantidad de su parte. Con lo que nos reste de nuestros ahorros; deberíamos invertirlo en Obligaciones Negociables (colocaciones de deuda de empresas que nos ofrecen de manera predeterminada un calendario de cobro de cupones de interés, una tasa de retorno y una fecha de devolución de lo invertido). De esa manera, con lo que vayamos percibiendo en concepto de cupones de interés (actualmente las ONs están rindiendo un 8% anual en dólares), se podrá cubrir parte de la cuota del préstamo y al final del plazo de devolución además de ser dueños; contaremos con el patrimonio que colocamos inicialmente en Ons, el cuál nos seguirá brindando una renta de por vida.
*Juan Manuel Benteo Bermúdez es abogado e idóneo en el Mercado de Capitales (CNV) trabaja como agente productor bajo la matrícula 2324 (CNV) asociado a Balanz e Inviú (ALYCs de Argentina). Actualmente se encuentra cursando una Licenciatura en Economía, la cual combina con su trabajo como asesor financiero y corredor de Bolsa. Puden contactarlo al Whatsapp: +5492604606874
